Acte necesare pentru a vinde un apartament în 2025 si taxe. Vânzarea unui apartament este un proces care implică mai mult decât stabilirea prețului și semnarea unui contract. În spatele oricărei tranzacții imobiliare reușite stă un dosar complet, legal și bine organizat. Pentru a evita blocajele, întârzierile sau chiar anularea tranzacției, este esențial să știi ce documente sunt obligatorii și în ce stadiu ale procedurii trebuie pregătite.
În 2025, legislația nu s-a modificat radical față de anii precedenți, însă autoritățile și notarii sunt din ce în ce mai stricți cu privire la verificarea actelor de proprietate, fiscalitatea locală și obligațiile față de stat.
Dacă intenționezi să vinzi un apartament în România, acest articol îți oferă un ghid complet despre actele pe care trebuie să le ai la dosar, pașii de urmat și recomandări utile pentru o tranzacție fără surprize.
Ce presupune, juridic, vânzarea unui apartament
Vânzarea unui imobil în România este posibilă numai prin act autentic notarial, semnat de părțile implicate (proprietar și cumpărător) în fața unui notar public. Înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, notarul are obligația de a verifica valabilitatea tuturor documentelor depuse de vânzător.
Lipsa sau neactualizarea unor acte poate duce la:
- amânarea tranzacției
- anularea întâlnirii cu notarul
- imposibilitatea de a vinde legal apartamentul
Lista completă a actelor necesare pentru vânzarea unui apartament în 2025
1. Actul de proprietate
- contract de vânzare-cumpărare, de donație, de partaj, de schimb etc.
- certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească definitivă (dacă este cazul)
- orice document care atestă dreptul de proprietate și modul în care a fost dobândit apartamentul
2. Extrasul de carte funciară pentru autentificare
- se obține online sau prin intermediul notarului
- este valabil 10 zile lucrătoare
- atestă că apartamentul este liber de sarcini, ipoteci, litigii sau interdicții
3. Certificatul fiscal de la primărie
- atestă că proprietarul nu are datorii la bugetul local (impozite pe clădiri)
- se eliberează de Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL)
- valabilitate: 30 de zile calendaristice
4. Actul de identitate al proprietarului
- copie și original
- în cazul coproprietarilor, actele tuturor celor implicați
- dacă este vorba de persoane decedate, se prezintă și actele succesorale
5. Certificatul de performanță energetică
- este obligatoriu la orice tranzacție imobiliară
- emis de un auditor energetic autorizat
- trebuie prezentat în original și copie, cu valabilitate de 10 ani
6. Cadastrul și intabularea apartamentului
- planul de amplasament și releveu
- extrasul de carte funciară din care reiese că apartamentul este înscris în evidențele ANCPI
- dacă apartamentul nu este intabulat, trebuie făcută procedura în prealabil
7. Adeverința de la asociația de proprietari
- arată dacă vânzătorul are sau nu datorii la întreținere
- nu este obligatorie prin lege, dar este solicitată de majoritatea notarilor
- se eliberează de administratorul blocului, la cerere
8. Certificatul de atestare fiscală ANAF (în unele cazuri)
- necesar în tranzacțiile ce implică persoane juridice sau în cazuri speciale (succesiune, executări silite etc.)
Pașii de urmat înainte de vânzare
- Verifică actele existente
- asigură-te că actul de proprietate este clar, că nu există sarcini în cartea funciară și că apartamentul este intabulat
- Solicită certificatul fiscal și extrasul CF
- mergi la primărie și/sau la notar pentru a obține documentele actualizate
- Comandă certificatul energetic
- apelează la un auditor autorizat și obține certificatul înainte de semnarea contractului
- Programează-te la notar
- notarul va verifica toate actele și va pregăti forma finală a contractului de vânzare-cumpărare
- Semnează și finalizează tranzacția
- în ziua stabilită, ambele părți semnează actul notarial, se face plata și se predă apartamentul
Cât costă actele și cât durează obținerea lor
Durata de obținere a actelor variază, iar unele pot fi obținute rapid, altele pot dura câteva zile:
- certificatul fiscal: 1–3 zile lucrătoare (gratuit)
- extrasul de carte funciară: se obține în 24h (taxă ~40–50 lei)
- certificatul energetic: 1–2 zile lucrătoare (cost 150–250 lei, în funcție de auditor și mărimea apartamentului)
- adeverința de întreținere: în aceeași zi, gratuit sau cu taxă simbolică
Este recomandat să începi pregătirea actelor cu cel puțin 1–2 săptămâni înainte de data estimată a semnării contractului.
Întrebări frecvente
Ce fac dacă nu am intabularea apartamentului?
- trebuie să apelezi la un birou de cadastru autorizat pentru întocmirea documentației
- durează între 7–30 de zile, în funcție de județ și complexitate
- fără intabulare, notarul nu poate autentifica vânzarea
Pot vinde un apartament cu ipotecă?
- da, dar numai cu acordul băncii și după stingerea sau transferul ipotecii
- este nevoie de act notarial separat care reflectă închiderea creditului sau preluarea lui de către cumpărător
- tranzacția se desfășoară în prezența reprezentantului băncii
Poate cineva vinde în numele meu?
- doar dacă are procură notarială specială pentru vânzare imobil
- procura trebuie să fie valabilă și redactată în termeni exacți
- în lipsa proprietarului, notarul nu poate autentifica actul fără acest document
Concluzie despre Acte necesare pentru a vinde un apartament
Vânzarea unui apartament în 2025 implică mai mult decât un acord verbal între două părți. Pentru ca tranzacția să fie legală, sigură și rapidă, este esențial să ai toate actele pregătite, actualizate și corect întocmite. Cu puțină organizare și informare, poți evita întârzierile și poți finaliza vânzarea în cele mai bune condiții, fie că vinzi pentru a cumpăra altceva, fie că pur și simplu faci un pas nou în viața ta financiară.