Vânzarea unui apartament nu este doar o tranzacție între două persoane. Dincolo de actul de vânzare-cumpărare, trebuie să iei în calcul și partea fiscală. În 2025, legislația din România menține câteva reguli clare privind taxele datorate statului atunci când înstrăinezi o proprietate imobiliară.
Dacă vrei să eviți surprizele de ultim moment, este important să cunoști exact care sunt obligațiile tale fiscale, cât valorează acestea și când trebuie plătite. În acest articol, vei găsi explicații clare și exemple practice despre ce taxe trebuie plătite când vinzi un apartament.
Ce impozit plătești la stat când vinzi un apartament?
Cea mai importantă taxă este impozitul pe venitul obținut din vânzarea apartamentului. Acesta se calculează în funcție de perioada în care ai deținut locuința, indiferent dacă este vorba despre o locuință veche sau nouă.
Iată cum se aplică impozitul în 2025:
- Dacă ai deținut apartamentul mai puțin de 3 ani, se aplică un impozit de 3% din valoarea de vânzare.
- Dacă ai deținut apartamentul mai mult de 3 ani, se aplică un impozit de 1% din valoarea de vânzare.
Important de știut: acest impozit nu mai are un plafon de scutire, așa cum era în trecut (de exemplu, până în 2023 exista un prag de 450.000 lei sub care nu se aplica impozit). În prezent, orice tranzacție imobiliară este supusă impozitării, indiferent de valoare.
Cine plătește impozitul și unde?
Impozitul este în sarcina vânzătorului, iar plata se face prin intermediul notarului, în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare. Notarul colectează această sumă și o virează către bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare.
Așadar, nu este nevoie să mergi separat la ANAF – totul se face direct la notar.
Ce alte taxe mai plătești la notar?
Pe lângă impozitul către stat, procesul de vânzare presupune și plata unor taxe notariale. Acestea pot varia în funcție de prețul de vânzare și de alte detalii ale tranzacției.
Cele mai frecvente costuri includ:
- Onorariul notarial pentru autentificarea contractului – variază în funcție de valoarea apartamentului.
- Taxa pentru extrasul de carte funciară – necesar pentru autentificare, aproximativ 40 de lei în regim normal sau 200 de lei în regim de urgență.
- Taxa de intabulare – aproximativ 0,15% din valoarea declarată în contractul de vânzare (pentru persoane fizice).
Aceste taxe sunt de regulă în sarcina cumpărătorului, însă părțile pot stabili altfel prin contract.
Cum se calculează onorariul notarial?
Grila notarială este publică și prevede procentele aplicabile în funcție de valoarea apartamentului. Iată câteva exemple orientative:
- Pentru un apartament de până în 20.000 lei, onorariul este de aproximativ 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei.
- Între 20.001 și 35.000 lei, se aplică o taxă fixă plus un procent (de exemplu, 440 lei + 1,9% pentru diferența peste 20.000 lei).
- La sume mai mari, procentul scade progresiv.
Pentru apartamente cu valori mari (de peste 200.000 euro), onorariile pot fi negociabile, în anumite limite, însă trebuie discutat direct cu notarul ales.
Cine suportă costurile în cadrul unei tranzacții?
Există o regulă nescrisă, dar frecvent aplicată:
- Impozitul este suportat de vânzător
- Taxele notariale și celelalte costuri administrative sunt achitate de cumpărător
Totuși, nu este obligatoriu. Părțile pot stabili de comun acord alte condiții, care trebuie însă menționate clar în contractul de vânzare.
Situații speciale – ce trebuie să știi
În anumite cazuri, taxele sau condițiile de impunere pot varia. Iată câteva exemple:
Vânzarea unui apartament moștenit
Dacă ai primit apartamentul prin moștenire, termenul de 3 ani se calculează din momentul obținerii certificatului de moștenitor, nu de la decesul persoanei. Prin urmare:
- Dacă vinzi în mai puțin de 3 ani de la moștenire, impozitul este de 3%.
- Dacă vinzi după mai mult de 3 ani, plătești doar 1%.
Vânzarea între rude
Tranzacțiile între rude (părinți-copii, frați, bunici-nepoți) nu sunt scutite de impozit. Chiar dacă este vorba de membri ai aceleiași familii, statul percepe același impozit, ca în cazul unei vânzări obișnuite. Scutirea este valabilă doar în cazul donațiilor.
Cetățeni străini care vând apartamente în România
Cetățenii străini sunt impozitați la fel ca românii. Singura diferență este că trebuie să obțină un număr de identificare fiscală de la ANAF înainte de tranzacție. În rest, procedura este aceeași: impozitul se plătește la notar, în ziua semnării.
Vânzarea unui apartament nou – TVA sau nu?
Dacă apartamentul este vândut de o persoană juridică (dezvoltator), este posibil ca tranzacția să fie supusă TVA-ului. În cazul persoanelor fizice care își vând locuința, TVA-ul nu se aplică, doar impozitul clasic de 1% sau 3%.
Totuși, dacă ai construit apartamentul ca persoană fizică și ai depășit un anumit prag de tranzacții, ANAF te poate considera „persoană impozabilă în scop de TVA”. În acest caz, consultarea unui contabil este absolut necesară.
Cât durează procesul și când poți primi banii?
Odată ce ai stabilit detaliile contractului, tranzacția propriu-zisă durează puțin – uneori doar o oră, în prezența notarului. În aceeași zi, după semnarea contractului:
- Cumpărătorul plătește suma convenită (cash, prin bancă sau credit ipotecar)
- Se plătesc taxele și impozitele
- Se face intabularea noului proprietar
În unele cazuri, banii sunt blocați în cont escrow și virați după înregistrarea noii proprietăți în cartea funciară.
Concluzie
Vânzarea unui apartament în 2025 presupune mai mult decât găsirea unui cumpărător. Este o procedură clar reglementată, care implică impozite și taxe ce trebuie luate în calcul de la început. Cunoașterea detaliată a acestor costuri te ajută să eviți blocaje și să finalizezi tranzacția rapid și corect.
Dacă vrei să vinzi apartamentul fără stres, pregătește din timp toate documentele necesare, discută deschis cu notarul și stabilește clar, alături de cumpărător, cine suportă fiecare cost. Transparența și informarea corectă fac diferența într-o tranzacție imobiliară reușită.