Închirierea în regim hotelier a devenit o afacere extrem de profitabilă, dar și una dintre cele mai monitorizate activități de către ANAF. Dacă citiți acest articol în februarie 2027, vă aflați în plină perioadă de pregătire a Declarației Unice pentru veniturile realizate în 2026. Regulile s-au schimbat, controalele s-au înăsprit prin Directiva DAC7, iar simpla „postare a anunțului” fără forme legale este istorie.
Acest ghid vă explică mecanismul fiscal, de la obținerea certificatului de clasificare până la completarea formularului 212, și atinge un punct sensibil ignorat de mulți proprietari: plata TVA-ului majorat pentru comisioanele platformelor.
Începând cu anul fiscal precedent, platformele precum Airbnb, Booking sau Vrbo sunt obligate legal să raporteze anual către ANAF veniturile fiecărei gazde (Host). Dacă în Declarația Unică treceți o sumă mai mică decât cea raportată de Airbnb, veți primi automat o notificare de neconcordanță, urmată de impunere din oficiu plus dobânzi și penalități. Nu subevaluați veniturile!
Pasul 0: Legalitatea (Certificatul de Clasificare)
Înainte de a vorbi despre taxe, trebuie să clarificăm cadrul legal. Închirierea în regim hotelier NU este o simplă cedare a folosinței bunurilor (ca la chiria pe termen lung), ci este o prestare de servicii turistice.
Pentru a funcționa legal, aveți nevoie obligatoriu de Certificatul de Clasificare emis de Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului.
Noutate: Platformele digitale blochează sau delistează proprietățile care nu au completat acest număr de autorizație în contul de gazdă.
Cum se impozitează veniturile din 2026?
Dacă dețineți sub 5 camere de închiriat, puteți activa ca persoană fizică (fără PFA/SRL), dar veniturile se încadrează la Activități Independente (nu la chirii clasice). Aveți două opțiuni de impozitare:
1. Norma de Venit (Cea mai simplă, dar nu mereu posibilă)
Aceasta presupune să plătiți un impozit fix, stabilit de fiecare județ, indiferent cât câștigați real.
- Avantaj: Dacă aveți grad de ocupare mare, ieșiți mult mai ieftin.
- Condiție: Trebuie să depuneți Declarația Unică la începutul activității (estimativ).
- Atenție: Dacă depășiți 25.000 EUR venit brut anual, sunteți obligați să treceți la Sistem Real începând cu anul următor.
2. Sistemul Real (Venituri – Cheltuieli)
Este metoda implicită. Plătiți impozit 10% aplicat la (Venituri Încasate – Cheltuieli Deductibile).
- Ce puteți deduce: Facturi de utilități, reparații, consumabile (hârtie igienică, săpun), comisionul platformei, mobilier, etc.
- Obligație: Trebuie să țineți evidența în „Registrul de Evidență Fiscală”.
Taxele de plată pentru anul fiscal 2026 (Scadența 25 Mai 2027)
Când completați Declarația Unică în 2027 pentru anul 2026, veți datora:
- Impozit pe venit: 10% din venitul net (sau din norma de venit).
- CASS (Sănătate) – Dacă este cazul:
- Dacă venitul net este sub 6 salarii minime: Nu e obligatoriu (dar puteți opta).
- Între 6 și 60 salarii minime: 10% din venitul realizat (plafonat la 60 salarii). Notă: verificați plafoanele specifice anului 2026, care au fost actualizate față de anii precedenți.
- CAS (Pensie): Doar dacă depășiți plafonul de 12 sau 24 salarii minime brute pe economie.
Chiar dacă nu sunteți plătitor de TVA, aveți o obligație specială. Booking (Olanda) și Airbnb (Irlanda) vă emit facturi pentru comisionul lor fără TVA. Conform legii, beneficiarul serviciului (dumneavoastră) trebuie să plătească TVA-ul de 21% aferent acelui comision către Statul Român.
Procedura: Trebuie să obțineți un Cod Special de TVA (conform art. 317 Cod Fiscal), să depuneți lunar Declarația 301 și să plătiți 21% din valoarea comisionului reținut de platformă. Multe persoane fizice ignoră acest aspect și se trezesc cu popriri.
Regula celor „5 Camere”
Limita dintre persoană fizică și afacere este strictă:
- 1 – 5 camere: Puteți declara veniturile pe CNP, prin Declarația Unică (Formular 212).
- Peste 5 camere: Activitatea este considerată comercială. Sunteți obligați să vă înființați PFA sau SRL și să țineți contabilitate organizată.
Cum completezi Declarația Unică (Formular 212)
- Accesați Spațiul Privat Virtual (SPV).
- Deschideți formularul inteligent PDF.
- Mergeți la Secțiunea I (pentru definitivarea anului 2026) și Secțiunea II (pentru estimarea anului 2027).
- La categoria de venit, selectați „Venituri din activități independente” (Nu cedarea folosinței bunurilor!).
- Completați venitul brut (total încasat de la turiști, inclusiv comisionul platformei, nu doar ce v-a intrat în bancă!) și cheltuielile deductibile (dacă sunteți în sistem real).
Concluzie
În 2026-2027, turismul „la negru” este extrem de riscant. Digitalizarea ANAF și schimbul de date cu platformele internaționale fac imposibilă ascunderea veniturilor. Recomandarea este să obțineți certificatul de clasificare, să optați (dacă zona permite) pentru Norma de Venit pentru a simplifica birocrația și să nu uitați de codul special de TVA pentru facturile externe de comision, calculat acum la cota de 21%.
Surse verificate (Februarie 2026)
- Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului (Procedură Clasificare): Ministerul Turismului
- Agenția Națională de Administrare Fiscală (Ghiduri Fiscale 2026): ANAF – Portal
- Portalul Legislativ (Codul Fiscal Actualizat – TVA 21%): Legislație Just.ro
Disclaimer de neafiliere: Acest articol este un ghid informativ redactat pe baza legislației fiscale valabile în Februarie 2026. Autorul nu este consultant fiscal. Legile fiscale se pot modifica frecvent. Pentru calculul exact al taxelor și completarea Declarației Unice, vă recomandăm consultarea unui expert contabil sau a unui consultant fiscal autorizat.
