Vânzarea unui apartament este, probabil, cea mai valoroasă tranzacție financiară pe care o face o persoană fizică în decursul vieții. Dacă citiți acest ghid în februarie 2026, trebuie să știți că piața imobiliară a devenit mult mai riguroasă. Notarii publici au obligația de a verifica nu doar titlul de proprietate, ci și istoricul fiscal, energetic și administrativ al imobilului.
O simplă adeverință expirată sau un cadastru neactualizat (care nu reflectă modificările interioare, cum ar fi un perete dărâmat) poate bloca vânzarea în ziua semnării. Acest articol vă explică exact ce dosar trebuie să pregătiți și, foarte important, câți bani veți lăsa la notar sub formă de impozite și taxe, în contextul TVA-ului de 21% aplicat serviciilor.
„Cea mai frecventă greșeală pe care o văd la vânzători în 2026 este legată de Certificatul Fiscal. Acesta este valabil doar 30 de zile și, atenție, trebuie să fie valabil în luna în care se semnează actul. Dacă scoateți certificatul pe 28 februarie și semnați pe 2 martie, actul este nul. Notarul va cere un nou certificat fiscal pentru luna martie. Sincronizați obținerea acestui act cu programarea la notariat!”
Lista Actelor Necesare pentru Vânzător în 2026
Pentru a vinde, trebuie să prezentați notarului următoarele documente în original:
1. Actele de proprietate (Titlul)
Acesta este documentul de bază. Poate fi: Contract de vânzare-cumpărare vechi, Certificat de moștenitor, Contract de donație, Sentință civilă definitivă sau Titlu de proprietate (pentru case naționalizate/terenuri).
2. Documentația Cadastrală (Cadastru și Intabulare)
Include:
– Încheierea de Intabulare: Dovada că imobilul este înscris în Cartea Funciară.
– Releveul apartamentului: Schița tehnică.
Notă: Dacă ați făcut modificări interioare (spargere pereți, balcoane închise) care nu apar în schiță, notarul poate refuza tranzacția până la actualizarea cadastrului.
3. Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare
Acesta NU se scoate de către vânzător. Este obținut exclusiv de către Notarul Public în ziua semnării (sau cu o zi înainte) și are rolul de a „bloca” Cartea Funciară timp de 10 zile, pentru a garanta cumpărătorului că nu vindeți apartamentul altei persoane simultan.
4. Certificatul de Performanță Energetică
Obligatoriu prin lege (Legea 372/2005). Fără el, contractul este lovit de nulitate relativă. Trebuie predat în original cumpărătorului.
Cost 2026: Între 300 și 600 RON + TVA 21% (în funcție de suprafață și auditor).
5. Certificatul de Atestare Fiscală
Se obține de la Direcția de Taxe și Impozite Locale (DITL) de sector/oraș. Atestă că impozitul pe clădire este plătit la zi și că nu aveți amenzi neplătite pe rol (chiar și amenzi de circulație sau parcare!).
6. Adeverința de la Asociația de Proprietari
Trebuie să fie în original, semnată de Administrator și Președinte (numele lor trebuie să fie scrise clar). Atestă că nu aveți datorii la întreținere. Dacă există datorii, acestea pot fi preluate de cumpărător doar prin clauză expresă în contract.
7. Actele de Identitate și Stare Civilă
Buletine, certificate de căsătorie. Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, este obligatorie prezența ambilor soți, chiar dacă pe actul de proprietate apare doar unul.
Taxele de Vânzare în 2026: Cine și Cât Plătește?
Aici apar cele mai multe confuzii. Iată împărțirea clară a costurilor:
Ce plătește VÂNZĂTORUL?
- Impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare: Aceasta este taxa datorată statului. Notarul o reține și o virează la ANAF.
- 3% din valoarea tranzacției: Dacă dețineți apartamentul de mai puțin de 3 ani.
- 1% din valoarea tranzacției: Dacă dețineți apartamentul de mai mult de 3 ani.
- Comisionul Agenției Imobiliare: Dacă ați vândut prin agent. De obicei 2-4% + TVA 21%.
- Costul actelor premergătoare: Certificat energetic, extras informare, actualizare cadastru.
Ce plătește CUMPĂRĂTORUL?
- Onorariul Notarial: Calculat conform grilei notariale la valoarea imobilului. La acest onorariu se adaugă TVA de 21%.
- Taxa de intabulare (ANCPI): 0.15% din preț (sau 0.5% pentru persoane juridice).
Deși prețul se negociază de obicei în Euro, taxele notariale și impozitul către stat se calculează și se plătesc în Lei, la cursul BNR din ziua semnării. Asigurați-vă că aveți lei disponibili pe card sau în cont pentru a achita impozitul pe loc la notar.
Etapele Procesului: De la Vizionare la Bani în Cont
- Pregătirea Dosarului: Obțineți cadastrul și certificatul energetic.
- Promisiunea de Vânzare (Antecontractul): Opțional, dar recomandat. Se dă un avans (de obicei 5-10%). Atenție: Dacă cumpărătorul ia credit, banca va cere antecontract.
- Programarea la Notar: Cu 3-4 zile înainte de semnare, notarul cere actele scanate pentru a redacta draftul și a cere extrasul de autentificare.
- Semnarea Finală:
- Se citesc actele.
- Vânzătorul face dovada că nu are datorii (fiscal + asociație).
- Se face plata (virament bancar obligatoriu pentru sume peste 50.000 lei).
- Se semnează și se înmânează cheile.
Întrebări Frecvente
Pot vinde dacă am ipotecă pe apartament?
Da. Banca dumneavoastră va emite un acord de înstrăinare și o adresă de refinanțare. Cumpărătorul va plăti prețul în două tranșe: una către banca dvs. pentru a stinge creditul, și restul în contul dvs. personal.
Cât durează procedura?
Dacă aveți deja cadastrul și intabularea, totul poate dura 3-4 zile (timpul necesar notarului pentru verificări și extras). Dacă nu aveți cadastru, durați 2-3 săptămâni pentru măsurători și avizare OCPI.
Sunt scutit de impozit dacă vând rudelor?
Nu. Impozitul de 1% sau 3% se plătește la orice transfer oneros (vânzare), indiferent de gradul de rudenie. Doar donațiile între rude de gradul I sunt scutite de impozit, dar acolo se plătesc onorarii notariale.
Concluzie
În 2026, succesul vânzării depinde de organizare. Verificați valabilitatea actelor cu o lună înainte, bugetați impozitul de 1% sau 3% din preț și nu uitați că orice serviciu profesional pe care îl contractați (notar, agent, auditor) va include o factură cu TVA de 21%. Un dosar complet este cea mai bună carte de vizită în fața cumpărătorului.
Surse verificate (Februarie 2026)
- Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (Grille și Proceduri): Uniunea Notarilor
- Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (Extrase Online): ANCPI ePayment
- Ministerul Dezvoltării (Legislație Energetică Clădiri): MDLPA.ro
Disclaimer de neafiliere: Acest articol este un ghid informativ redactat în Februarie 2026. Autorul nu este afiliat cu UNNPR sau ANAF. Calculele fiscale și procedurile pot suferi modificări legislative. Pentru calculul exact al taxelor, solicitați o simulare de calcul unui notar public.
