Ce faci dacă ai moștenit o casă fără acte? Ghid complet pentru românii care se confruntă cu o moștenire complicată, dar nu imposibilă. Moștenirea unei case poate fi o veste bună, dar ce te faci dacă acea casă nu are acte în regulă? Din păcate, în România sunt mii de situații în care oamenii moștenesc locuințe fără acte de proprietate, fără intabulare, fără autorizație de construcție sau chiar fără un drept clar stabilit prin succesiune.
Dacă ești în această situație, este important să știi că nu ești singur, iar statul român oferă, în 2025, mai multe căi legale pentru a intra în legalitate și a deveni proprietar cu acte în regulă. Procesul poate părea birocratic și frustrant, dar este posibil – cu răbdare, documente și, uneori, asistență juridică.
Situațiile frecvente de casă moștenită „fără acte”
Când vorbim despre „casă fără acte”, ne putem referi la mai multe variante:
- construcție veche, făcută fără autorizație de construire
- casă construită pe terenul statului sau pe un teren care nu este intabulat
- casă lăsată moștenire prin testament verbal sau fără succesiune notarială
- lipsa certificatului de moștenitor
- lipsa cadastrului și a intabulării în cartea funciară
- lipsa documentelor de proveniență a terenului
Fiecare caz are particularitățile sale, dar există o serie de pași generali pe care îi poți urma pentru a începe procesul de legalizare.
Pasul 1 – Stabilește calitatea ta de moștenitor
Pentru a putea face orice demers legal, trebuie să dovedești că ai dreptul legal asupra moștenirii. Asta înseamnă:
- deschiderea succesiunii la notar
- obținerea certificatului de moștenitor (dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie incluși)
- în lipsa înțelegerii între moștenitori, succesiunea se poate face în instanță
Acte necesare pentru succesiune:
- certificatul de deces al persoanei care a deținut casa
- acte de identitate ale moștenitorilor
- acte privind legătura de rudenie (certificate de naștere, căsătorie etc.)
- orice dovadă că defunctul locuia sau deținea acea casă (facturi, martori, impozite plătite)
Pasul 2 – Verifică dacă există acte sau urme administrative
Chiar dacă ți se spune că „nu sunt acte”, caută sau solicită următoarele:
- chitanțe de impozit pe clădire/teren plătite la primărie
- vechi contracte de vânzare-cumpărare, donații sau schițe cadastrale
- adeverințe emise de primărie cu privire la construcția veche
- extrase de carte funciară, dacă terenul a fost intabulat
Acestea pot fi punctul de plecare în demersul de reconstituire a dreptului de proprietate.
Pasul 3 – Verifică regimul juridic al terenului
Terenul pe care este construită casa poate avea mai multe forme juridice:
- proprietate privată (cu sau fără acte)
- teren al statului sau al primăriei – caz în care poți solicita concesiune sau cumpărare
- teren agricol neintabulat, trecut în evidențele vechi (CAP-uri, registrul agricol)
Dacă terenul este al statului sau al unității administrative, nu poți deveni proprietar pe casă până nu rezolvi situația juridică a terenului. Pentru asta, ai la dispoziție:
- cereri de atribuire în proprietate conform Legii 18/1991 (pentru terenuri extravilane)
- cumpărare de la primărie conform Legii 50/1991 (terenuri intravilane)
- concesiune sau închiriere pe termen lung, cu posibilitatea de achiziție ulterioară
Pasul 4 – Obține documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară
Dacă nu există niciun fel de document cadastral, trebuie să începi de la zero:
- angajează un expert topograf autorizat
- realizează ridicarea topografică a terenului și a construcției
- întocmește documentația cadastrală completă
- depune documentația la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară)
După aprobare, urmează înscrierea provizorie în cartea funciară. Apoi poți merge mai departe cu clarificarea regimului juridic.
Pasul 5 – Obține autorizația de construire „retroactiv” (unde e cazul)
Pentru casele construite fără autorizație, legea permite intrarea în legalitate prin:
- elaborarea unei expertize tehnice care atestă stabilitatea și siguranța construcției
- realizarea unui releveu al casei și a planurilor arhitecturale
- plata unei taxe pentru autorizare a lucrărilor executate fără autorizație
- obținerea certificatului de urbanism de la primărie
- depunerea dosarului pentru autorizație de construire pentru legalizare
După emiterea autorizației retroactive, se poate face intabularea construcției în CF.
Pasul 6 – Întabularea finală și obținerea actului de proprietate complet
După clarificarea tuturor pașilor:
- dreptul de moștenire este stabilit
- terenul este clarificat juridic și cadastral
- casa este autorizată (sau legalizată)
Urmează:
- înscrierea definitivă în cartea funciară
- emiterea unui extras CF actualizat
- utilizarea acestuia ca act de proprietate deplină
Abia acum poți vinde, dona, ipoteca sau lăsa legal casa ca moștenire mai departe.
Recomandări utile
- Nu ignora situația. Chiar dacă locuiești acolo de ani de zile, fără acte nu ai siguranță legală.
- Evită „actele de mână” – nu au valoare juridică deplină.
- Păstrează orice document care atestă legătura cu casa: chitanțe, martori, declarații notariale.
- Cere sprijinul unui avocat specializat în drept imobiliar și succesiuni dacă sunt blocaje între moștenitori.
- În unele cazuri, poți apela la instanță pentru uzucapiune (prescripție achizitivă) – dacă ai locuit în mod public, pașnic și continuu mai mult de 10 ani.
Concluzie despre Ce faci dacă ai moștenit o casă fără acte
Moștenirea unei case fără acte este o situație delicată, dar nu imposibilă. În 2025, legislația românească oferă suficiente căi legale pentru ca tu să îți rezolvi situația patrimonială, să intabulezi locuința și să devii, în cele din urmă, proprietar cu acte în regulă.
Este un drum care cere răbdare, perseverență și informare, dar beneficiul final – siguranța juridică asupra unui bun valoros – face ca tot efortul să merite. Dacă te regăsești într-o astfel de situație, fă primul pas: stabilește-ți calitatea de moștenitor și începe procesul de legalizare. Statul îți oferă soluții – important este să le accesezi la timp.
