Ce taxe plătești dacă vinzi un apartament sau o casă în 2026? Vânzarea unui apartament sau a unei case în 2026 nu mai este demult o simplă formalitate între două părți. Pe lângă negocierea prețului și găsirea unui cumpărător, proprietarul trebuie să țină cont de o serie de obligații fiscale și administrative clare, stabilite prin legislația fiscală în vigoare. O informare corectă înainte de tranzacție te ajută să eviți costuri neprevăzute, întârzieri sau probleme ulterioare cu autoritățile.
Acest ghid actualizat pentru 2026 explică, într-un limbaj simplu și accesibil, ce taxe trebuie să plătești dacă vinzi un imobil, cum se calculează impozitul pe venit, ce rol are notarul și în ce situații pot apărea particularități importante.
Impozitul pe venitul din vânzarea unui imobil în 2026
Principala obligație fiscală a vânzătorului este impozitul pe venitul obținut din transferul dreptului de proprietate. În 2026, regulile de impozitare rămân stabile, însă sunt aplicate mai riguros, iar verificările sunt corelate cu bazele de date notariale și fiscale.
Cum se stabilește cota de impozitare
Impozitul se calculează în funcție de perioada în care imobilul a fost deținut de vânzător, raportată la data dobândirii dreptului de proprietate:
- 3% din valoarea vânzării, dacă imobilul a fost deținut mai puțin de 3 ani
- 1% din valoarea vânzării, dacă imobilul a fost deținut mai mult de 3 ani
Această regulă se aplică indiferent dacă este vorba despre un apartament, o casă sau un teren aferent locuinței.
La ce valoare se aplică impozitul
Impozitul se calculează la valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare. Totuși, dacă prețul declarat este sub nivelul orientativ stabilit prin grilele notariale, notarul este obligat să ia în calcul valoarea minimă acceptată oficial.
În 2026 se menține și plafonul neimpozabil de 450.000 de lei, aplicabil persoanelor fizice. Dacă valoarea tranzacției depășește acest prag, impozitul se calculează doar pentru suma care depășește plafonul.
Cine calculează și cine plătește impozitul
Un avantaj important pentru vânzători este că nu trebuie să depună declarații fiscale suplimentare. Impozitul:
- este calculat de notarul public
- se achită în ziua semnării contractului
- este virat direct către bugetul de stat
Astfel, vânzătorul nu interacționează direct cu ANAF pentru această obligație fiscală, iar riscul de erori administrative este redus.
Alte taxe și costuri asociate vânzării în 2026
Pe lângă impozitul pe venit, vânzarea unui imobil presupune și o serie de cheltuieli administrative care trebuie avute în vedere încă din faza de negociere.
Onorariul notarial
Onorariul notarului public este stabilit prin tarife orientative și variază în funcție de valoarea proprietății și de complexitatea tranzacției. De regulă, acesta este suportat de cumpărător, dar părțile pot conveni altfel prin contract.
Taxa de intabulare
După finalizarea vânzării, dreptul de proprietate trebuie înscris în cartea funciară. Taxa de intabulare este:
- 0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice
- 0,5% pentru persoane juridice
Această taxă este percepută de ANCPI și este, de regulă, suportată de cumpărător, însă și aici pot exista înțelegeri diferite între părți.
Costuri pentru documente obligatorii
Pentru a putea vinde un imobil în 2026, sunt necesare mai multe documente, unele dintre ele contra cost:
- certificatul fiscal de la direcția de taxe locale
- extrasul de carte funciară pentru autentificare
- certificatul de performanță energetică
Dacă imobilul este ipotecat, pot apărea și comisioane bancare pentru radierea ipotecii.
Vânzarea unui imobil moștenit
În cazul imobilelor dobândite prin moștenire, data de referință pentru calculul impozitului este cea a certificatului de moștenitor. Regula de impozitare este aceeași:
- 3% dacă vânzarea are loc în primii 3 ani
- 1% dacă au trecut mai mult de 3 ani
Este esențial ca vânzătorul să prezinte actele care dovedesc data dobândirii, deoarece lipsa acestora poate duce la aplicarea cotei maxime de impozitare.
Vânzări între rude și situații speciale
Vânzarea unui imobil între rude de gradul I nu beneficiază de scutire de impozit. Se aplică aceleași cote ca în orice altă tranzacție. O alternativă este donația, care are un regim fiscal diferit și poate fi avantajoasă în anumite situații.
În cazul coproprietății, fiecare coproprietar datorează impozit proporțional cu cota sa de proprietate. Toți coproprietarii trebuie să fie prezenți la semnarea contractului sau să împuternicească un reprezentant legal.
Recomandări practice pentru vânzători în 2026
Pentru a evita problemele frecvente întâlnite în practică, este recomandat:
- să verifici din timp data exactă a dobândirii imobilului
- să soliciți notarului o estimare a taxelor înainte de semnare
- să obții toate documentele necesare cu câteva săptămâni înainte
- să discuți cu banca dacă există un credit ipotecar activ
- să te asiguri că nu există datorii locale restante
De ce este importantă actualizarea informațiilor pentru 2026
Actualizarea acestui articol pentru 2026 reflectă realitatea administrativă actuală, în care controalele sunt mai stricte, iar datele sunt verificate automat între instituții. Informațiile corecte și actuale ajută proprietarii să ia decizii informate și să evite erori costisitoare.
Concluzie
Vânzarea unui apartament sau a unei case în 2026 implică mai mult decât stabilirea unui preț atractiv. Impozitul pe venit, taxele notariale și costurile administrative trebuie cunoscute și planificate din timp. Cu o informare corectă și o colaborare eficientă cu notarul, tranzacția se poate desfășura rapid, legal și fără riscuri fiscale.
