Cum obții certificatul de urbanism în România – Ghid detaliat pentru proprietari și dezvoltatori

Cum obții certificatul de urbanism în România – Ghid detaliat pentru proprietari și dezvoltatori. Oricine dorește să construiască, să demoleze sau să schimbe destinația unei clădiri în România trebuie să înceapă cu un document fundamental: certificatul de urbanism. Fără acest certificat, nu poți obține autorizația de construire, iar orice lucrare efectuată fără el poate atrage sancțiuni serioase. Cu alte cuvinte, este pașaportul tău pentru orice proiect imobiliar.

În acest articol vei găsi toate informațiile de care ai nevoie, explicate simplu și clar, fără limbaj tehnic inutil, într-o formă accesibilă oricărui cetățean sau dezvoltator.

Ce este certificatul de urbanism și ce rol are

Certificatul de urbanism este un act administrativ emis de autoritatea publică locală – de regulă primăria sau consiliul județean – care îți spune ce ai voie să faci pe un teren sau pe o proprietate. Nu este o autorizație de construire, dar este un document necesar pentru a o obține.

Concret, acest certificat îți oferă:

• informații despre regimul juridic, economic și tehnic al imobilului
• reguli urbanistice care se aplică în zona respectivă
• lista avizelor și acordurilor necesare pentru viitoarea autorizație de construire
• restricții sau interdicții legate de teren (zone protejate, drumuri, utilități etc.)

Este, așadar, un document de informare oficială care te pregătește pentru pasul următor: obținerea autorizației de construire.

Când ai nevoie de certificat de urbanism

Mulți români cred, greșit, că certificatul de urbanism este necesar doar în cazuri speciale. În realitate, legea impune obținerea lui într-o gamă largă de situații. Iată cele mai frecvente cazuri în care ai nevoie de certificat:

• dacă vrei să construiești o casă, o anexă, un bloc sau orice tip de clădire
• dacă vrei să extinzi, recompartimentezi sau renovezi o construcție existentă
• dacă intenționezi să demolezi o clădire
• dacă vrei să racordezi proprietatea la rețelele de apă, gaze, canalizare, electricitate sau internet
• dacă vrei să schimbi destinația unei clădiri – de exemplu, din locuință în spațiu comercial sau birouri

În toate aceste cazuri, autoritatea publică nu-ți va aproba proiectul dacă nu prezinți, mai întâi, certificatul de urbanism.

Ce conține certificatul de urbanism

Documentul este emis sub forma unui formular standardizat, completat de autoritatea locală. El conține datele de identificare ale imobilului și informații detaliate despre:

• funcțiunea urbanistică permisă (locuințe, comerț, industrie, etc.)
• regimul de înălțime admis (parter, etaj, mansardă)
• procentul de ocupare a terenului (POT)
• coeficientul de utilizare a terenului (CUT)
• retragerile minime față de vecinătăți și stradă
• avizele necesare (ex. ISU, mediu, drumuri, sănătate publică)
• regimul de protecție în cazul zonelor istorice sau protejate

În funcție de complexitatea proiectului și de zona în care se află terenul, autoritatea locală poate impune condiții suplimentare.

Actele necesare pentru obținerea certificatului

Pentru a obține certificatul de urbanism, trebuie să pregătești un dosar care conține următoarele documente:

• cerere-tip completată (se găsește pe site-ul primăriei sau la ghișeu)
• plan de încadrare în zonă (scara 1:5000 sau 1:2000)
• plan de situație cadastral (scara 1:500 sau 1:200)
• extras de carte funciară pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile înainte
• copie a actului de proprietate (contract de vânzare, certificat de moștenitor, titlu de proprietate etc.)
• dovada achitării taxei pentru eliberarea certificatului
• în unele cazuri, copie după buletinul solicitantului sau împuternicire, dacă este depus de altă persoană

Unele primării pot solicita și alte documente în funcție de specificul zonei sau al lucrării, așa că este bine să consulți site-ul oficial al autorității emitente înainte de a depune cererea.

Unde și cum se depune cererea

Cererea și dosarul aferent se depun:

• la primăria locală, pentru imobile aflate în intravilanul localităților
• la consiliul județean, pentru terenurile aflate în extravilan

În funcție de oraș și de gradul de digitalizare, ai două opțiuni:

• fizic, la ghișeul serviciului de urbanism din cadrul primăriei
• online, pe site-ul primăriei (acolo unde este implementată această funcție)

Unele instituții acceptă și transmiterea prin email sau prin platforme dedicate (cum ar fi hub.primarie.ro sau ghișeul.ro).

Cât durează și cât costă certificatul de urbanism

Legea prevede că autoritatea are un termen de 30 de zile calendaristice pentru emiterea certificatului, din momentul în care ai depus dosarul complet. În unele cazuri, dacă lipsesc documente, vei fi notificat să completezi dosarul, iar termenul se prelungește.

Costul certificatului este stabilit prin hotărâre de consiliu local și diferă de la o localitate la alta. În general, taxele sunt modeste și pot varia astfel:

• între 15 și 50 lei pentru persoane fizice
• între 50 și 100 lei pentru persoane juridice
• taxe mai mari pentru proiecte complexe sau zone protejate

Plata se face la casieria primăriei, prin transfer bancar sau online.

Descopera pe aceeasi tema: Ce este certificatul de nomenclatură stradală

Ce faci după ce obții certificatul

Certificatul de urbanism nu îți dă dreptul de a începe construcția. El îți oferă doar informațiile necesare pentru a trece la pașii următori, și anume:

• angajarea unui arhitect sau proiectant care să întocmească documentația tehnică
• obținerea avizelor și acordurilor menționate în certificat
• pregătirea dosarului pentru autorizația de construire

Fiecare etapă depinde de conținutul certificatului. De exemplu, dacă acesta precizează că ai nevoie de aviz de la Mediu, ISU sau de la Compania Națională de Drumuri, trebuie să le obții înainte de a merge mai departe.

Valabilitatea certificatului

Certificatul de urbanism este valabil între 6 și 24 de luni, în funcție de specificul lucrării și de hotărârea autorității locale. Termenul exact este trecut pe document și este important să ții cont de el.

Dacă nu reușești să finalizezi documentația pentru autorizația de construire în acest interval, va trebui să:

• depui o cerere de prelungire, o singură dată, înainte de expirare
• sau să obții un nou certificat de urbanism, cu întregul dosar refăcut

Ce se întâmplă dacă construiești fără certificat

Orice lucrare începută fără certificat de urbanism și fără autorizație de construire este considerată ilegală. Consecințele pot fi serioase:

• amenzi între 1.000 și 100.000 de lei
• oprirea lucrărilor de către autorități
• obligația de a demola construcția pe cheltuiala ta

Mai mult, clădirile construite ilegal nu pot fi intabulate în cartea funciară și nu pot fi vândute, moștenite sau ipotecate.

De interes pentru tine: Ce faci dacă ai moștenit o casă fără acte – pașii legali în 2025

Întrebări frecvente despre Certificatul de urbanism

Poate obține certificatul cineva care nu este proprietar?
Da, dacă are o împuternicire notarială sau un acord scris de la proprietar. Pot fi beneficiari și arhitecții sau dezvoltatorii, în numele clientului.

Am nevoie de certificat și pentru o simplă împrejmuire sau alee?
Da, în majoritatea localităților și astfel de lucrări necesită certificat de urbanism și autorizație, chiar dacă nu sunt clădiri propriu-zise.

Certificatul de urbanism poate fi contestat?
Doar în instanță, dacă există motive legale – de exemplu, dacă ai dovezi că autoritatea a încălcat legislația urbanistică sau a emis documentul cu greșeli grave.

Se poate obține certificat de urbanism pentru mai multe lucrări deodată?
Da, dacă lucrările sunt pe același teren și fac parte din același proiect. În caz contrar, se recomandă cereri separate pentru claritate și legalitate.

Concluzie despre Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism nu este doar o simplă hârtie birocratică, ci un document-cheie care îți arată în ce condiții poți construi, modifica sau demola pe un teren. Fără el, nu poți avansa legal în nicio etapă a unui proiect imobiliar.

Obținerea lui presupune ceva birocrație, dar cu documentația potrivită și o informare corectă, procesul poate decurge rapid și eficient. Cel mai important este să te adresezi primăriei din timp, să colaborezi cu un arhitect autorizat și să respecți regulile locale.

Un început corect te scutește de probleme costisitoare mai târziu.